| 揭秘什么樣的餐飲進(jìn)駐購物中心最可能拿到低租金 |
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發(fā)布日期:
2015-06-30
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以往購物、餐飲、娛樂(lè )“52：18：30”的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)“黃金比例”正在被打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑1：1：1聯(lián)袂主演的消費模式。而餐飲業(yè)態(tài)細分以及業(yè)態(tài)組合趨勢也在面臨調整，主要歸納為“三減少，三增加”，即高端餐飲比重減少，主題休閑餐飲比重增加;高樓層餐飲比重減少，各樓層穿插的餐飲比重增加;大店面餐飲比重減少，小店面餐飲比重增加。
一、購物中心輕餐飲受熱捧，高端餐飲遇冷
餐飲系列產(chǎn)品類(lèi)型眾多，通過(guò)對全國100個(gè)以“體驗式消費”為業(yè)態(tài)組合定位模式的購物中心進(jìn)行統計，有約20000個(gè)商鋪，而餐飲商鋪共計3600家，占購物中心商鋪總數的18%。
隨著(zhù)消費習慣的升級，購物中心的餐飲業(yè)態(tài)也正在向主題化、娛樂(lè )化的體驗型方面發(fā)展。除去飲品之外，最受歡迎的正餐前三強分別是中式快餐，日韓泰料理以及火鍋燜鍋。
而以往熱門(mén)的高端餐飲的市場(chǎng)占比本年度落后于火鍋燜鍋，僅列第四位。近兩年，購物中心對于高端餐飲的爭搶熱度降到最低點(diǎn)，一方面由于高端餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)差，對租金貢獻值低(2014年上半年，高端餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)收入平均下降幅度超過(guò)50%，甚至嚴重的出現被迫關(guān)店)。
另一方面，因為高端餐飲進(jìn)入購物中心的物業(yè)要求高，經(jīng)營(yíng)面積大，并需要單獨的交通組織。這對于購物中心的工程設計要求較高，而且增加了購物中心后期業(yè)態(tài)調整難度。這些因素疊加一起，都讓購物中心“想說(shuō)愛(ài)你不容易“。
然而與大型高端餐飲現狀不同的是韓式餐飲。都市白領(lǐng)作為購物中心的主要消費群體，其生活和生存壓力一直不減，但內心深處卻仍然有著(zhù)強烈的關(guān)于信仰、精神的自我解放的需求，因此，很多裝修精美、情調小資、服務(wù)細致周到而且價(jià)位合理的餐廳受到都市白領(lǐng)追捧，配合著(zhù)清新親和的韓劇，韓式餐飲無(wú)疑這方面走在了中國大多數高端餐飲餐廳前面。
二、購物中心更愛(ài)“縮小版”精品餐飲業(yè)態(tài)
隨著(zhù)購物中心對于租賃回報要求的不斷提高，餐飲業(yè)態(tài)相對偏低的租金支付能力也促使其自身不斷改良，不少進(jìn)入商場(chǎng)的餐飲為提高收益率，更多地選擇了150平米左右的精致小店。
根據餐飲業(yè)態(tài)細分來(lái)看，雖然正餐的吸客能力強，但面積和選址要求高，但簡(jiǎn)餐、中西快餐、休閑餐飲對樓層要求不高，面積在100-300平方米左右，更能滿(mǎn)足青年主力消費群體休閑娛樂(lè )和約會(huì )之用�！昂�(jiǎn)餐+快餐+休閑飲品+外賣(mài)”的多樣化餐飲組合模式，在總面積上與大型正餐相當，但聚客能力會(huì )更強，對于購物中心而言，租金收益也會(huì )更高。
專(zhuān)業(yè)研究表明，餐飲業(yè)態(tài)的聚客能力的大小在一定程度上決定了商場(chǎng)培育期的長(cháng)短。目前餐飲業(yè)的整體回報周期為2-3年，若是小面積的餐飲店，最快的回報周期是8-9個(gè)月。比如， 一家韓式燜鍋店面120平方米，共設27個(gè)鍋位。其周一到周五營(yíng)業(yè)額約2萬(wàn)元，平均消費人數約500人次，而周末營(yíng)業(yè)額高達2.6萬(wàn)，平均消費人數約650人消費�？梢酝扑愠雒吭�?tīng)I業(yè)收入將近65萬(wàn)，每月帶動(dòng)客流15000人次，比大部分大型餐飲的營(yíng)業(yè)收入更多，租金回報率高，而且帶動(dòng)的客流也更多。
三、各樓層的“雨露均沾”，勝過(guò)頂層的“噴淋效應”
在今年各商場(chǎng)的業(yè)態(tài)調整中，各大購物中心都在絞盡腦汁增加餐飲業(yè)態(tài)的比例，力圖通過(guò)打造特色餐飲挽回流失客流。據統計，消費者在超市逗留的平均時(shí)間是45分鐘，而真正的配有較大比例餐飲、休閑、娛樂(lè )的體驗購物中心，消費者逗留時(shí)間約為2.5到3小時(shí)。如果有就餐的話(huà)，那么逗留時(shí)間最長(cháng)能達到4-5個(gè)小時(shí)。
大眾點(diǎn)評網(wǎng)以上海、北京兩地休閑餐廳為樣本，發(fā)布了分析數據。朋友聚會(huì )和休閑、情侶約會(huì )是主要就餐方向，占比達到84%。
而由于消費者消費習慣的變化，除朋友聚餐的目的性強之外，休閑以及情侶約會(huì )的餐飲選擇更具有隨機性，因此餐飲業(yè)態(tài)也不再只集中在商場(chǎng)高層，而是從頂層穿插在各個(gè)樓層。按樓層進(jìn)行餐飲與其他品牌的組合對于體驗式購物中心來(lái)講更能吸引客流和促進(jìn)消費。
基于這種餐飲趨勢，對于購物中心而言就需要選擇一些對位置選擇和業(yè)態(tài)組合要求不高的餐飲品牌來(lái)實(shí)現這一體驗功能。
四、購物中心歡迎高吻合度餐飲品牌
隨著(zhù)購物中心建設的熱潮，近期餐飲行業(yè)也隨之高速發(fā)展，其中的一個(gè)亮點(diǎn)品牌“客來(lái)滋”受到了業(yè)內人士的矚目。作為一款韓國人喜愛(ài)的米條燜鍋產(chǎn)品，客來(lái)滋開(kāi)業(yè)僅一個(gè)月就受到眾多年輕消費者的熱烈追捧，也引起了很多購物中心的關(guān)注。日均客流量達到500人左右，小小120平方米的小餐廳是如何聚集這么多人氣的呢?
在客來(lái)滋第一家店開(kāi)業(yè)前，經(jīng)歷了一年的時(shí)間進(jìn)行選擇立項，為了更好的檢驗出品，深圳首店避開(kāi)了人流旺盛的購物中心，選擇了科學(xué)園的底商。店面設計和裝修完全交由韓國知名設計師千載龍執行，因為對細節的不斷磨合，裝修期長(cháng)達半年，90%的用具親自從韓國采購回來(lái)，在此期間菜品制作、原料選取，產(chǎn)品包裝、客群定位等，所有細節都經(jīng)歷了客來(lái)滋的兩位創(chuàng )始人——王品石和金甲哲反復斟酌和無(wú)數次推倒重來(lái)。
王品石先生是喜悅滑冰場(chǎng)的創(chuàng )始人，也是大陸地區商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的知名人士�；鶊�(chǎng)是購物中心的配套業(yè)態(tài)，這一業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)難度促使他更多地思考消費者的消費心理以及消費行為。經(jīng)過(guò)十余年與購物中心的工作交集，不僅諳熟業(yè)態(tài)配比組合、品牌落位、客群定位需求等專(zhuān)業(yè)知識，對于各品類(lèi)品牌的定位方向思路也非常明晰，良好廣泛的業(yè)內人脈關(guān)系也為客來(lái)滋品牌未來(lái)的拓展空間，與商業(yè)項目的可持續互動(dòng)打下了堅實(shí)的基礎。
金甲哲先生是原韓餐連鎖品牌漢拿山的副總裁，國內餐飲行業(yè)的精英人物。對餐飲業(yè)態(tài)的內部運行機制，比如菜品設計、出品質(zhì)量控制、物流系統建設、消費需求的挖掘和滿(mǎn)足、店面服務(wù)流程、運營(yíng)管理以及成本核算等了如指掌，保證了客來(lái)滋在高翻臺率以及高聚客力的情況下?tīng)I運方面的井井有條，這也是大眾點(diǎn)評上普遍對于客來(lái)滋的服務(wù)高度評價(jià)的基礎。
兩人內外兼顧，完美搭檔，整合行業(yè)資源立志將企業(yè)打造成可持續發(fā)展的“購物中心內容提供商”。他們完成的第一項“內容”就是餐飲品牌——客來(lái)滋。經(jīng)過(guò)首店的開(kāi)業(yè)佳績(jì)，客來(lái)滋計劃在2015年實(shí)現全國一線(xiàn)城市的購物中心內拓店30家，并計劃3年開(kāi)店100家，5年開(kāi)店300家。而支撐這種擴張速度的基礎除了對于內部管理上嚴謹的控制以外，品牌與購物中心餐飲業(yè)態(tài)需求的高度吻合才是與商業(yè)項目合作的重要基礎。 |
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